스트레스 DSR 시행에 따라 대출한도가 어떻게 바뀌는지 원리부터 자세히 알려드립니다.
주택담보대출이나 신용대출을 고려하고 계신 분들은 스트레스 DSR에 대해 알고 계시는 게 좋은데요. 스트레스 DSR을 적용하면 대출 한도가 최대 16%까지 줄어들 수 있기 때문입니다.
그럼, 왜 스트레스 DSR이 도입되는지 목적부터 자세히 알아볼까요? 워낙 어려운 내용이니 최대한 쉽게 설명해 보도록 하겠습니다.
스트레스 DSR 도입 목적
스트레스 DSR을 도입하는 목적은 가계 부채가 심해짐에 따라 대출 한도를 규제하기 위해서입니다. 최근 몇 년간 금리가 급격하게 상승하면서 가계 대출이 지난해에만 18조 4,000억원이나 확대되었다고 하는데요. 처음 대출을 받을 때는 낮은 금리였는데 금리 상승기에 맞물리면서 변동금리가 적용되어 부채가 늘어나게 된 거죠.
그래서 정부는 스트레스 DSR을 도입해서 변동 금리 가능성에 따라 대출 한도를 규제하 가계 대출 부담을 줄이겠다는 겁니다.
기존에 시행되고 있는 DSR 제도는 금리 변동성을 반영하지 못하는데요. 기존 DSR 제도를 간단히 알아보면 스트레스 DSR에 대해 좀 더 이해하기 쉬울 겁니다.
기존 DSR vs 스트레스 DSR 비교하기
DSR(Debt Service Ratio)이란 총부채 원리금 상환 비율을 말합니다. 본인이 보유하고 있는 모든 대출의 원리금과 이자 상환액을 더한 금액이 연 소득에 비해 몇 % 인지를 나타냅니다.
☑ DSR= (주택담보대출 연 원리금 상환액 + 보유 대출 연 원리금 상환액) / 연 소득 X 100
현재는 DSR 40% 규제가 시행되고 있습니다.
스트레스 DSR 계산 예시
스트레스 DSR은 최근 5년 중 가장 높았던 금리와 현 시점의 기준 금리 차이를 가산해서 산정합니다. 금리 차이는 하한 1.5%~상한 3.0%까지 적용합니다.
최근 기준 금리는 5.04%이지만, 5년간 최고금리인 5.64%와의 금리 차이는 0.6%인데요. 이럴 경우에는 하한 1.5% 가산금리가 적용됩니다. 따라서 6.54%로 대출 한도를 계산해야 합니다.
기존 DSR과 스트레스 DSR를 비교해 볼까요?
연 소득이 5천만원인 직장인이 30년 만기 주택담보대출을 받는다고 가정해 봅시다. 기존 DSR을 적용하면 대출 한도는 3억 1,000만원이 됩니다.
<기존 DSR 적용>
☑ 연 소득 : 5,000만원
☑ 30년 만기 주택담보대출
☑ 연 금리 5.04% (변동금리)
☑ 기대출 없음
☑ 대출 한도 : 3억 1,000만원
그러나 스트레스 DSR을 적용해서 1.5% 가산금리를 적용하면 대출 한도는 2억 6,000만원으로 줄어들게 됩니다.
<스트레스 DSR 가산금리 1.5% 적용>
☑ 연 소득 : 5,000만원
☑ 30년 만기 주택담보대출
☑ 연 금리 6.54% (변동금리)
☑ 기대출 없음
☑ 대출 한도 : 2억 6,000만원
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스트레스 DSR 대출 한도 높이는 방법
스트레스 DSR로 인해 대출 한도가 줄었다면, 어떤 방법으로 대출 한도를 높일 수 있을까요?
1. 소득, 금리, 만기 관리하기
DSR에 영향을 미치는 요소는 소득, 금리, 만기입니다. 따라서, 대출 한도를 높이기 위해서는 소득이 증가하거나, 금리가 낮아지거나, 만기가 길어져야 합니다.
2. 대출 상품(혼합형, 주기형) 선택하기
대출 상품을 혼합형과 주기형 중에서 어떤 걸 선택하느냐에 따라서도 대출 한도가 달라질 수 있습니다.
혼합형 대출은 일정 기간 고정금리가 적용된 후 변동금리로 전환되는 상품을 말하는데요. 예를 들어, 30년 만기에 고정금리 기간이 5~9년이라면, 스트레스 금리는 60%만 적용됩니다. 그리고 고정금리 기간이 더 길어질수록 스트레스 금리가 더 적게 가산됩니다.
주기형 대출은 일정 주기로 금리가 변경되고, 그 기간 내에서는 고정금리가 적용되는 상품입니다. 예를 들어, 30년 만기에 금리 변동주기가 5~9년이라면, 스트레스 금리는 30%만 가산됩니다. 그리고 금리 변동주기가 길어질수록 스트레스 금리는 줄어듭니다.
2025년 스트레스 금리 1.5% 적용 후 연 소득별, 대출 상품별 대출 한도는 다음 표를 참고해 주세요.
스트레스 DSR 시행 시기
☑ 1단계 (24년 2월 26일) : 은행권 주택담보대출 적용
☑ 2단계 (24년 6월 예정) : 은행권 신용대출, 제 2금융권 주택담보대출 적용
☑ 3단계(24년도 하반기 예정) : 이후 모든 대출에 적용
24년 상반기에는 스트레스 금리의 25%를 먼저 적용하고, 하반기에는 50%를 적용한다고 합니다. 그리고, 내년부터 100%를 반영할 예정입니다.
여기까지 스트레스 DSR 시행 관련하여 자세한 내용을 알아보았는데요. 스트레스 DSR에 대해 조금만 공부하신다면 앞으로 대출 전략을 세울 때 도움이 되실 겁니다.